買樓麼？(中篇)

好了，讓我們來到分水嶺的另一端，97年後。

上文曾說過，97年前的樓巿主要由3個因素帶動：

1. 人口高速增長

2. 《中英聯合聲明》限制每年土地供應不得超過50公頃

3. 經濟及工資高速增長

那麼97年後這些推動因素又有沒有改變了呢？

先說說人口因素。

我還記得自己很小很小的時候，扭開電視，便看到一段廣告片，一男一女泛舟湖上，歌曲聲響起：

「兩個就夠晒數，兩個就夠晒數，生仔也好，生女也好，兩個已經夠晒數。無謂追，無謂追，追得到，也未必好，追唔到，生壞肚！兩個就夠晒數，兩個已經夠晒數！」

這是70年代家計會推出的廣告片，由黃霑填詞，宣揚節育訊息，據聞當年引起很大迴響。我於79年尾出生，當年也有幸聽到這首經典之作，廣告故事也是很有趣的。

或許這廣告片真的有點潛移默化的作用，相比起1962年110,900個初生嬰兒的數目，這幾十年間逐漸減少，至近年只有約50,000之數。若以人口數字計，60年代初有些年頭可以有數個百分點的人口增長，但近年的人口增長則少了很多，只有不多於1%。

不過雖然人口增長速度下降，但由於家庭住戶平均人數也慢慢減少(由1982年的3.9人減至2005年的3.1人)，家庭住戶數目增長率也只是穩定地波動，平均每年增長2.4%。

以2005年差餉物業估價署公佈的住宅空置率為6%來看，加上未來3年有3.9萬個在建單位，如家庭住戶數目增長率維持2.4%，即使減去自然空置率4.8%及清拆的住宅(我猜每年約2%)，樓宇供應也是充足有餘的，因此不需理會地產商哪些甚麼供應短缺的鬼話。

好，到了第二點，《中英聯合聲明》限制每年土地供應不得超過50公頃。
其實，1997年7月1日後便沒有這限制了。後來府停售土地，也是一時的權宜托巿之計，不久前又恢復賣地。

第三點，經濟與工資。這比較複雜。

六、七十年代，香港利用大陸移民的人才、資金及技術，發展製造業，八十年代至九十年代初，港人乘著中國開放在國內設廠，轉營貿易，再加上八十年代中至九十年代中的蓬勃樓巿，這些都造成了香港經濟的黃金年代。

但這期間香港其實做了些甚麼提升產業的工作呢？當周遭的日本、台灣、南韓都將工廠轉營至高科技企業，香港的廠家呢？依然只顧將生產線北移，繼續做沒有甚麼附加價值的勞動密集式生意，頂多只是一些紡織廠買些品牌回來自己發展，但往往不大成功。

「High tech揩野、low tech撈野」似乎就是他們的共識。

但隨著中國加入世貿，進一步對外開放，這個中國窗口的角色也漸漸被淡化了。

香港的物流業呢？也漸漸被國內港口取締。鹽田港的價錢，香港是沒法比擬的。

香港也吸了二十年的地產鴉片，吸得飄飄慾仙、樂不思蜀。也許財富效應來得太容易，令政府及商人們忘了真正發展香港的競爭力，個個只顧將樓巿抬得老高，不斷製造泡沬。但正財富效應過後，隨之而來的往往就是負財富效應。97至SARS的期間讓癮君子的雙腳輕輕觸地，郤已叫他受不了，一把眼淚一把鼻涕，哭著要再乞一點點地產福壽膏。好了，不願面對現實，政府說：吸吧！九成半按揭、停售居屋、停止賣地一古腦兒推出，地產鴉片再吸過不亦樂乎。財富效應再現，巿道欣欣向榮，但將來呢？

樓巿將來撐不撐得到，主要看三點：工資、儲蓄及利率。

這三點是樓價的限制條件，工資不高、儲蓄(首期)不足、利率太高，銀行也愛莫能助，不能給你批出太高的按揭貸款，讓你買超過負擔能力的住宅的。

先說工資及儲蓄，我想不如借兩個幻想出來的人物去解釋吧。

個案一：Angus. 28歲

Angus在大學是讀地理的，他2001年畢業出來工作，進入了物流業。因為科網泡沫爆破，失業率升高，所以他的入職薪金並不高，只有$8,500。

他發覺原來從1994開始，香港便有7間大學，97年後大學學生陸續畢業，大學生的供應大增，比起從前來說大不吃香。現在的非專業科目大學生的待遇，原來和從前的預科生並沒甚麼分別。

Angus工作了7年，勤勤懇懇，循序漸進，也晉升到經理的位置，月薪$22,000。他其實也有點擔心，發覺現時不單止製造業北移，甚至文書及分析性的工作也漸漸有北移的跡象了，香港人的工資又怎能和國內的比呢？自己將來又會怎樣呢？

那時Angus 28歲了，有一個女友，她是大專畢業生，現在作時裝設計師，月入$15,000。Angus與女友Angie關係穩定，便起了結婚的打算。

香港人嘛，結婚當然想買樓，兩人合供築個愛巢也不錯。兩人坐下算一算，發覺自已原來往日所花的並不少：還大學貸款、給家用、吃喝玩樂、買衣飾、化妝護膚費、電話費、上網費、每年去一次旅行，打開戶口，原來兩人合共也儲不了多少錢，只有30萬元。

他們想買新樓，見電視廣告上的新樓盤不錯，便打算到銀行看看他們可借多少按揭貸款。銀行的職員問過他們的收入(共$37,000)，很快便計了出來：以P為8.25%計，按揭貸款P-2.75，以他們的收入，最多可借約$2,700,000。

他們想過，扣除了擺酒、裝修、其它雜項費用及保留一點點流動現金，他們可用約$2,500,000買樓。

$2,500,000可買到甚麼呢？原來是一個438呎的新樓盤單位。

Angus與Angie心想：「小是小了一點，也上去看看吧。」

終於到了睇樓的那一天，Angus與Angie大為驚訝：「原來所謂的豪宅，不止毗鄰海景，也毗鄰工廠！」

「甚麼438呎？實際可用的面積只有300呎吧！我公屋的家比這兒還大！」

「甚麼？這個窗台和露台也計入建築面積？」

「樓下這平台，也計入建築面積？」

「這個獨立冷氣房要來幹什麼？也計入建築面積？」

「管理費$2一呎？不用吧？」

如果你是Angus或Angie，你會怎樣決定呢？

* * *

個案二：Bono. 38歲

Bono是八十年代末的大學畢業生，在跨國公司工作。他也真幸運，畢業不久便碰上中產移民潮，騰出不少中層空缺，他把握機會，一直平步青雲，現年38歲，月入$75,000，有一妻一女。妻子是全職主婦，女兒則正讀小學。

他有著當年天子門生的共識，奉行四仔主義：「車仔、屋仔、老婆仔、BB仔」，總覺得四者缺一都是人生一大憾事。

當然Bono也經歷過不少風浪的，如在96年結婚時接近摸頂買樓，月供$35,000，還好收入充足，總算捱得過去。另外也怪自己一時貪念，Bono在科網時見電盈回調至$22，急急買入。結果？也是與很多香港人一樣，身家蒸發了八成。

Bono常說自己表面風光，供樓、衣食住行、女兒的學習費、車子的雜費、交稅、一家人去旅行，事實上剩不了多少錢。

Bono現正在電腦公司工作，但公司近年的營運太差，行內價格競爭太激烈，為了股東的利益著想，公司決定裁員。

高層的同坐一條船，當然不會裁，基層的，裁了也沒甚麼用，反正新入職的人工甚低。

最好的目標，當然是那些高年資、高工資的中層員工了，況且現在用一半的薪金也可找到合適的人來頂替。

結果，Bono被裁。

還好Bono還有些人脈，很快便找到新工作，但月薪降至$40,000。

97年前，他每年加薪超過10%，從未間斷，他從沒想過會有減薪的日子。

他必需要取捨了：

「現在這層樓是供不下去的了，賣了它吧，換間小一點的。但我們的積蓄不多，恐伯不止小一點而已…」

「太太沒工作了8年，總不成叫她現在出來工作吧。」

「車子也要賣嗎？那可是全新的，可真不捨得…」

「女兒讀的國際學校、上的鋼琴課，也要停了嗎？甚麼也可以省，但女兒的… 真不想要她犧牲。」

* * *

以上的兩個例子，想說的其實有幾點：

1. 新生代的工資及儲蓄不高，對住宅的負擔能力有限，而他們也快將成為樓巿上車盤的主力。

2. 1994年起香港共有7間大學，1997年後大學生供應大幅增加，非專業資格或公務員體制大學生收入被攤薄。

3. 大學生收入被攤薄，非大學畢業生收入亦被拖低。

4. 國內廉價工人源源不絕，拖低周邊地區工資水平。

5. 全球化及資訊科技加速競爭，企業利潤率長期下降，雙高員工被裁減。

6. 供樓期長達20至30年，置業人士其實不能確保自己的薪資在期間不會有任何改變。

其實如果參考國際的標準，供款及差餉等等開支其實是不應超過收入的28%，香港人動輒超過40%，是不合理、而且高風險的。

當然也可以說外國福利社會的標準不可硬套於香港，因外國稅收可能佔收入40-50%，香港有差不多的福利水平，政府以高地價政策彌補差額也有道理。

但最近政府打算開徵銷售稅，如成功的話，這個差額是可以用銷售稅來填補的，不需再依賴較波動的賣地收入，也可將稅收攤分至非置業人仕。

也有人說：「租樓不是替人供樓麼？那不如自己供吧，最少到最後也有一個單位在手，抵一點。」

抵不抵其實不是這樣計算的，還需要計入你打算付的首期是多少、你因這筆錢付了首期而損失的機會成本是多少、將來的現金流情況，某些情況下租比供抵得多。

也有人說：「SARS是我所經歷香港的最差時期，我想樓巿怎壞，也壞不過那個時候吧！」

這個想法其實也有點漏弊，SARS時的利率是極低的，P只有5厘，某程度上支持了樓巿不更大幅度下調。

這話題轉到樓巿支撐力的第三點了：利率。

利率比較複雜，要多開一篇文章。

(待續)