買樓麼？(後篇)
原來前文寫了三千多字，完全失控，希望這個後篇可以短一點吧。
* * *
好，到了前文所述支撐樓巿的第三大因素：利率。
利率對樓巿有兩個最主要影響：一是真正用家對樓價的承擔能力；二是對投資者而言，租金回報率與低風險利率的相對吸引力。
那麼香港將來的利率會怎麼走呢？
這是一條價值連城的問題，全世界也在猜。
我也湊湊趣，說說一些片面的看法。當然這些看法都是作不得準的，這個問題太複雜了，不是三言兩語可以推斷出來的結論。
先說說最基本的一個事實，就是由於聯繫匯率的關係，香港的利率，歷史上大部份時間是跟隨美國的利率而變動的。亦即是美國加息0.25%，香港也應該加0.25%。
但這種變動關係並不是絕對的，譬如香港最近資金充裕，資金成本低，即使美國加息，香港也有條件不跟隨。
但總體來說，現在即使不跟隨加息，將來資金流走，港息也需追加差額。因此要知港息趨勢，必先了解美息動向。
現在問題換了是：美國將來的利率會怎麼走？
這最少要從2001年說起。
2001年是多事之秋，有三件大事發生了：科網泡沬爆破，布殊上任，以及911事件。
科網泡沬爆破後，前任聯儲局主席格林斯潘以超寬鬆貨幣刺激經濟，由2001年1月的6厘減至2003年6月1厘的歷史性低位，結果是一個超低息樓巿泡沬抵銷了科網泡沬爆破的衝擊。
布殊是一個典型雞鷹(chicken-hawk)，自己逃避服兵役但郤非常好戰，2001年上任後奉行單邊主義，單方面退出《反彈道導彈條約》及《京都議定書》。到處樹敵，當然要擴充軍備；要讓國民開心，當然要增加副利，或至少不削減副利。
一個飛機撞大廈的畫面成為了9.11事件。事後雞鷹布殊當然藉反恐的名義四處侵略，單邊主義越演越烈，與北約盟友失和、繞過聯合國出兵，現在又與伊朗大玩話事啤，在你大我三千萬、我反大你一億的對峙中，大家還在摸索對方的底牌究竟是葵扇煙還是梅花三。(詳情可看看拙作《宇宙之王的夢(二) – 伊朗篇》) 但可以肯定的是，9.11後美國的軍事開支是大增的，由從前的約3,000億增加至近年的約4,500億，當中還未計及上千億的情報開支。
這三件事有甚麼共通的結果？就是令美元疲弱。
超低的利率削弱了美元的吸引力，樓巿泡沬令美國人加按過度消費，是造成貿易赤字的原兇之一，軍事開支大增、加上嬰兒潮開始退休令副利開支漸漸提高，令政府財赤問題更嚴重。
這些因素在在都令美元的吸引力大減，2002年初至2004年中，美元兌其它貨幣貶值了約三成；以美元計價的商品價格，是求過於供的關係，也是美元貶值的關係，在2001年開始便不斷升值。
格 林斯潘見事情開始愈弄愈糟，美元愈來愈弱，樓巿也漸現泡沬，超低息環境下更令對沖基金規模大增、不斷炒作各類資產，於是便在2004年中結束超寬鬆貨幣政 策，把聯邦基金目標利率，每次加0.25厘，由1厘加至他退休時的4.5厘。剛接任的聯儲局主席伯南克，也緊隨前任的步伐，在06年3月28日加0.25 厘至4.75厘。
伯南克(Ben Bernanke)，素有helicopter Ben之稱，他曾說過要避免經濟衰退，可以大印鈔票，從直昇機上空投下去刺激經濟，反正印銀紙嘛，沒什麼成本。
布殊提名伯南克上任，當然容易令人聯想到布殊的高開支政府，要靠伯南克印銀紙還債，也令人削弱了對美元的信心。
事實上美元的獨大地位、美國的第一經濟體地位、全球最強的軍力、對石油資源及通路的控制，四者互相補足，皆是美國維持全球霸權的根本，缺一不可。
因此宏觀一點看，避免美元貶值不單止是控制通脹的問題，也關係到美國霸權的地位能否坐得安穩。
因此2004年6月開始的加息步伐，是一場「美元保衛戰」。
這場保衛戰成不成功？可從多個方面看。
兌其他貨幣(紙幣)的匯價，美元以息差尚算保住了，隨著一步步加息止跌回升。但這有一個問題，就是要維持對主要貨幣的息差，如歐元區加息，美元可能便要追加利息以保住匯價。
對其他商品呢？石油、咖啡豆、黃金、鋁、銅等等，加息的效應以乎暫時彰效不顯，商品價格持續暴升，當中銅、鋁、石油等的升幅更以倍計，伯南克上場後即使緊隨格林斯潘步伐加了一次息，但巿場好像對他不大信任，各類商品價格繼續大幅上升。
有 說從歷史角度看，以消費物價指數(CPI) 年增長率加2厘，便能有效阻止通脹。以現時美國CPI年增長率約3.5%計，那麼可能尚有0.75厘的加息空間。但這還要看當時的巿場情況。由於早年的超 低息環境令對沖基金坐大，令它們成為商品巿場的主要參與者，美元加息也未必可以斷絕它們的平錢源頭，它們還可以借零利率的日圓來炒作的。因此要消除商品泡 沬，還需要日圓加息及升值的協助。但日本的經濟剛剛才有復甦的勢頭，是否願意加息，則是另一個長篇大論的政治及經濟話題了。
其實伯南克的角色真不易為，他有太多的目標想達到，不想有任何一方面的犧牲。
他 一方面要加息保美元，一方面又怕加息太多會令樓巿硬著陸，令美國經濟衰退。還好美國樓巿看的主要是長債利率，這方面有嬰兒潮的退休基金及亞洲央行的貿易盈 餘資金不斷買美國長債，令長債價格被承托著令孳息率不致大幅攀升。但近年各國央行一為政治因素、二也確實為外匯儲備的安全著想，紛紛嚷著要減持美元資產、 增持歐元及黃金，這一切均令伯南克大傷腦筋。
十個茶煲九個蓋，伯南克說將來是data dependent，這好像是見步行步，自己也未必肯定下一步會怎樣走。但他郤比格林斯潘多說了一點，就是他關注商品價格。
當然也可能伯南克會放手一搏，嘗試不加利率，但我想以現時商品的勢頭看，那是很冒險的做法。美國的經濟還有條件加多一點息的，且看伯南克這次可否渡過難關。
說回香港，每一次美國加息後，地產商及銀行也會跑出來說利率快將見頂，錯了不知多少次。沒辦法，利益關係，難道你認為他們會說利率還有機會上升？
之前也說過，在聯繫匯率下，香港應跟隨美國加息的。但因人民幣預期會升值的關係，資金囤積於香港，令資金成本下降，使香港有條件不跟隨。但如果將來資金流走，香港是有機會追加利息的，以現在倫敦銀行同業拆息與香港銀行同業拆息的差距計，將來有可能追加0.5厘。
亦即是以現時最優惠利率(P)為7.75厘，加上美國控制通脹可能會多加0.75厘，再加上資金流走後追加的0.5厘，香港的最優惠利率最終有機會加至9厘。
也不過是猜猜而已，利率問題如此複雜，我沒有水晶球，又怎看得透呢？
* * *
最終今天寫了二千多字，就像商品價格般失控。明天要寫少一點。
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後記(1 May, 06)：
"...當然也可能伯南克會放手一搏，嘗試不加利率，但我想以現時商品的勢頭看，那是很冒險的做法。美國的經濟還有條件加多一點息的，且看伯南克這次可否渡過難關。..."
這句說話寫了不久，新聞便說伯南克暗示將來可能暫緩提高利率了。結果？美元急挫，商品暴升。
看來伯南克為保經濟增長，真的打算在髮夾彎玩飄移，希望不會炒車吧。
怪不得美鈔上要寫著："In God we trust"。
題外話：對於伯南克的政策，哥倫比亞大學商學院(CBS)也改編了首"Every Breath You Take"來贈贈興，很頂癮！
http://www.youtube.com/watch?v=3u2qRXb4xCU&eurl=
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後記(3 May, 06)：
瀉了多天，伯南克向傳媒發放消息，大致上說媒體錯誤解讀了他的說話，他並不表示會停止加息，只是希望聯儲局在政策上有更大彈性，亦不希望巿場會對他有一個通脹鴿派的印象。
經此一役，足見前主席格林斯潘說話模稜兩可，說了等於沒說，確有他的道理，最少不會被借題發揮。
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好，到了前文所述支撐樓巿的第三大因素：利率。
利率對樓巿有兩個最主要影響：一是真正用家對樓價的承擔能力；二是對投資者而言，租金回報率與低風險利率的相對吸引力。
那麼香港將來的利率會怎麼走呢？
這是一條價值連城的問題，全世界也在猜。
我也湊湊趣，說說一些片面的看法。當然這些看法都是作不得準的，這個問題太複雜了，不是三言兩語可以推斷出來的結論。
先說說最基本的一個事實，就是由於聯繫匯率的關係，香港的利率，歷史上大部份時間是跟隨美國的利率而變動的。亦即是美國加息0.25%，香港也應該加0.25%。
但這種變動關係並不是絕對的，譬如香港最近資金充裕，資金成本低，即使美國加息，香港也有條件不跟隨。
但總體來說，現在即使不跟隨加息，將來資金流走，港息也需追加差額。因此要知港息趨勢，必先了解美息動向。
現在問題換了是：美國將來的利率會怎麼走？
這最少要從2001年說起。
2001年是多事之秋，有三件大事發生了：科網泡沬爆破，布殊上任，以及911事件。
科網泡沬爆破後，前任聯儲局主席格林斯潘以超寬鬆貨幣刺激經濟，由2001年1月的6厘減至2003年6月1厘的歷史性低位，結果是一個超低息樓巿泡沬抵銷了科網泡沬爆破的衝擊。
布殊是一個典型雞鷹(chicken-hawk)，自己逃避服兵役但郤非常好戰，2001年上任後奉行單邊主義，單方面退出《反彈道導彈條約》及《京都議定書》。到處樹敵，當然要擴充軍備；要讓國民開心，當然要增加副利，或至少不削減副利。
一個飛機撞大廈的畫面成為了9.11事件。事後雞鷹布殊當然藉反恐的名義四處侵略，單邊主義越演越烈，與北約盟友失和、繞過聯合國出兵，現在又與伊朗大玩話事啤，在你大我三千萬、我反大你一億的對峙中，大家還在摸索對方的底牌究竟是葵扇煙還是梅花三。(詳情可看看拙作《宇宙之王的夢(二) – 伊朗篇》) 但可以肯定的是，9.11後美國的軍事開支是大增的，由從前的約3,000億增加至近年的約4,500億，當中還未計及上千億的情報開支。
這三件事有甚麼共通的結果？就是令美元疲弱。
超低的利率削弱了美元的吸引力，樓巿泡沬令美國人加按過度消費，是造成貿易赤字的原兇之一，軍事開支大增、加上嬰兒潮開始退休令副利開支漸漸提高，令政府財赤問題更嚴重。
這些因素在在都令美元的吸引力大減，2002年初至2004年中，美元兌其它貨幣貶值了約三成；以美元計價的商品價格，是求過於供的關係，也是美元貶值的關係，在2001年開始便不斷升值。
格 林斯潘見事情開始愈弄愈糟，美元愈來愈弱，樓巿也漸現泡沬，超低息環境下更令對沖基金規模大增、不斷炒作各類資產，於是便在2004年中結束超寬鬆貨幣政 策，把聯邦基金目標利率，每次加0.25厘，由1厘加至他退休時的4.5厘。剛接任的聯儲局主席伯南克，也緊隨前任的步伐，在06年3月28日加0.25 厘至4.75厘。
伯南克(Ben Bernanke)，素有helicopter Ben之稱，他曾說過要避免經濟衰退，可以大印鈔票，從直昇機上空投下去刺激經濟，反正印銀紙嘛，沒什麼成本。
布殊提名伯南克上任，當然容易令人聯想到布殊的高開支政府，要靠伯南克印銀紙還債，也令人削弱了對美元的信心。
事實上美元的獨大地位、美國的第一經濟體地位、全球最強的軍力、對石油資源及通路的控制，四者互相補足，皆是美國維持全球霸權的根本，缺一不可。
因此宏觀一點看，避免美元貶值不單止是控制通脹的問題，也關係到美國霸權的地位能否坐得安穩。
因此2004年6月開始的加息步伐，是一場「美元保衛戰」。
這場保衛戰成不成功？可從多個方面看。
兌其他貨幣(紙幣)的匯價，美元以息差尚算保住了，隨著一步步加息止跌回升。但這有一個問題，就是要維持對主要貨幣的息差，如歐元區加息，美元可能便要追加利息以保住匯價。
對其他商品呢？石油、咖啡豆、黃金、鋁、銅等等，加息的效應以乎暫時彰效不顯，商品價格持續暴升，當中銅、鋁、石油等的升幅更以倍計，伯南克上場後即使緊隨格林斯潘步伐加了一次息，但巿場好像對他不大信任，各類商品價格繼續大幅上升。
有 說從歷史角度看，以消費物價指數(CPI) 年增長率加2厘，便能有效阻止通脹。以現時美國CPI年增長率約3.5%計，那麼可能尚有0.75厘的加息空間。但這還要看當時的巿場情況。由於早年的超 低息環境令對沖基金坐大，令它們成為商品巿場的主要參與者，美元加息也未必可以斷絕它們的平錢源頭，它們還可以借零利率的日圓來炒作的。因此要消除商品泡 沬，還需要日圓加息及升值的協助。但日本的經濟剛剛才有復甦的勢頭，是否願意加息，則是另一個長篇大論的政治及經濟話題了。
其實伯南克的角色真不易為，他有太多的目標想達到，不想有任何一方面的犧牲。
他 一方面要加息保美元，一方面又怕加息太多會令樓巿硬著陸，令美國經濟衰退。還好美國樓巿看的主要是長債利率，這方面有嬰兒潮的退休基金及亞洲央行的貿易盈 餘資金不斷買美國長債，令長債價格被承托著令孳息率不致大幅攀升。但近年各國央行一為政治因素、二也確實為外匯儲備的安全著想，紛紛嚷著要減持美元資產、 增持歐元及黃金，這一切均令伯南克大傷腦筋。
十個茶煲九個蓋，伯南克說將來是data dependent，這好像是見步行步，自己也未必肯定下一步會怎樣走。但他郤比格林斯潘多說了一點，就是他關注商品價格。
當然也可能伯南克會放手一搏，嘗試不加利率，但我想以現時商品的勢頭看，那是很冒險的做法。美國的經濟還有條件加多一點息的，且看伯南克這次可否渡過難關。
說回香港，每一次美國加息後，地產商及銀行也會跑出來說利率快將見頂，錯了不知多少次。沒辦法，利益關係，難道你認為他們會說利率還有機會上升？
之前也說過，在聯繫匯率下，香港應跟隨美國加息的。但因人民幣預期會升值的關係，資金囤積於香港，令資金成本下降，使香港有條件不跟隨。但如果將來資金流走，香港是有機會追加利息的，以現在倫敦銀行同業拆息與香港銀行同業拆息的差距計，將來有可能追加0.5厘。
亦即是以現時最優惠利率(P)為7.75厘，加上美國控制通脹可能會多加0.75厘，再加上資金流走後追加的0.5厘，香港的最優惠利率最終有機會加至9厘。
也不過是猜猜而已，利率問題如此複雜，我沒有水晶球，又怎看得透呢？
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總括而言，97年前推升樓巿的因素：人口增長、土地供應限制及經濟與工資增長，現在經己減弱了很多。
再加上香港的供款對收入比率雖然減低了，但相對於外國標準28%計，依然高了很多。
還有從前的低利率環境不再，這些都令我長線不看好樓價。
但當然還有其他可能性會令樓價上升，譬如美元/港元大幅貶值，樓價便有可能上升了。
這便要看伯南克的功力了。
* * *最終今天寫了二千多字，就像商品價格般失控。明天要寫少一點。
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後記(1 May, 06)：
"...當然也可能伯南克會放手一搏，嘗試不加利率，但我想以現時商品的勢頭看，那是很冒險的做法。美國的經濟還有條件加多一點息的，且看伯南克這次可否渡過難關。..."
這句說話寫了不久，新聞便說伯南克暗示將來可能暫緩提高利率了。結果？美元急挫，商品暴升。
看來伯南克為保經濟增長，真的打算在髮夾彎玩飄移，希望不會炒車吧。
怪不得美鈔上要寫著："In God we trust"。
題外話：對於伯南克的政策，哥倫比亞大學商學院(CBS)也改編了首"Every Breath You Take"來贈贈興，很頂癮！
http://www.youtube.com/watch?v=3u2qRXb4xCU&eurl=
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後記(3 May, 06)：
瀉了多天，伯南克向傳媒發放消息，大致上說媒體錯誤解讀了他的說話，他並不表示會停止加息，只是希望聯儲局在政策上有更大彈性，亦不希望巿場會對他有一個通脹鴿派的印象。
經此一役，足見前主席格林斯潘說話模稜兩可，說了等於沒說，確有他的道理，最少不會被借題發揮。
posted by Ben at 18:51
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